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quanto costa una casa a new york?

Prezzi Medi richiesti - Novembre 2016

 

I prezzi medi richiesti dei condo a Manhattan, ma questo vale anche per Brooklyn, resistono a livelli elevati. Tuttavia, come anche rilevato in passato, le medie non sono sempre indicative della fase di mercato e stiamo qui considerando i prezzi richiesti perche' e' a nostro avviso il modo migliore per dare un'idea del mercato attuale, un market pulse immediato, piuttosto che guardare ai rogiti effettutati perche' in tale caso osserveremmo l'attivita' dei mesi scorsi. Il numero degli appartamenti in vendita e' notevolmente aumentato e questo ha sicuramente causato un rallentamento del mercato che e' piu' visibile relativamente ai "coop", o comunque per gli appartamenti meno appetibili. L'inventario di immobili non nuovi, ovvero le rivendite, di tipo condo e' ancora piuttosto limitato e questo favorisce ancora i venditori, ma ci sono altri aspetti favorevoli agli acquirenti. Sia per condo sia per coop, come classicamente avviene, la location e la qualita' dell'immobile, ovvero la desiderabilita' complessiva ed il giusto rapporto qualita'/prezzo sono i fattori critici in base ai quali l'appartamento viene venduto anche in pochi giorni, oppure resta sul mercato per mesi. Un condo ben prezzato in buona location ed in buone condizioni, nel mercato delle rivendite anche oggi puo' andare in contrattazione nei primi 4,5 giorni, ma nel mercato del nuovo - che influisce parecchio a livello statistico sul livello dei prezzi medi - non passa di mano cosi' in fretta, perche' le nuove costruzioni hanno incorporato un premio molto elevato nel prezzo richiesto. Al contrario appartamenti di qualita' complessiva di poco sotto alla media, restano spesso invenduti e lo stesso vale per quelli prezzati oltre il valore congruo. In sostanza e' un mercato selettivo, piu' orientato verso i compratori rispetto al passato, ancora transizionale ma in favore degli acquirenti e certamente in calo a parte le location e gli immobili altamente desiderabili, che costituiscono pero' una piccola percentuale dell'inventario.

Prezzi Gennaio 2015

 

I prezzi a NY rimangono su livelli record. Le statistiche pero' non raccontano tutta la storia: il mercato e' ancora molto sostenuto ma non e' tutto venduto in pochi giorni: ci sono appartamenti che restano sul mercato per alcuni mesi, spesso perche' overpriced oppure da sistemare o in location non ancora buone. Il problema di NY e' il budget di accesso per un condo che rimane piuttosto alto e non e' ipotizzabile che possa modificarsi piu' di tanto. Il che e' un bene per chi cerca stabilita', ma rende piu' limitato il pool dei potenziali acquirenti, fattore di auto-selezione che rende piu' forte il mercato.. NY e' quindi molto stabile, ci sara' un'altra crisi ed i prezzi medi scenderanno, ma non tanto e probabilmente di piu' nelle zone meno sviluppate e per gli immobili gia' in partenza meno ricercati, quelli che anche durante il boom salgono poco. E poi come tutti sanno le statistiche vanno analizzate con attenzione, i trend sono diversi per location, fascia di prezzo, tipologia di immobile. Ad esempio: i prezzi medi a NY sono saliti a livelli record anche per le numerose vendite che hanno riguardato gli appartamenti di lusso, quelli con prezzi che vanno dai $10M fino a $100M ed oltre. Gli appartamenti di lusso venduti sulla carta nel 2013/2014 faranno alzare ancora i prezzi medi nel 2015 quando ci saranno i rogiti, ma quelli in costruzione stanno vendendo pochissimo per il rialzo del Dollaro e per eccesso di offerta. Questo segmento e' gia' in crisi o molto vicino ad esserlo anche se non viene detto ancora (a dire il vero ho scritto questo ad inizio Gennaio e poi l'ho aggiornato con l'articolo di Bloomberg che potete leggere cliccando qui). In ogni caso la crisi di questa fascia di mercato dovrebbe essere poco influente sul prezzo degli altri condo in fascia "standard" e sull'80% degli appartamenti che sono coop. In altre parole uno stallo in questo segmento non dovrebbe essere capace di generare effetti contagiosi in grado di propagarsi sul resto del mercato, se non forse, qualora dovesse esserci un vero crollo, per default collaterali, che comunque sono circoscritti. L'ideale certo sarebbe comprare quando il mercato e' in discesa (il minimo come il massimo non si azzeccano mai se non per buona sorte), ma nessuno francamente ha idea di quando questo potra' accadere. Anche se non sappiamo se siamo al massimo, il sospetto e' che ci si possa essere molto vicini ed e' per questo relativamente facile "consigliare", a chi volesse fare cassa, di vendere all'inizio del secondo trimestre 2015. Io credo, da prendere come una pura ipotesi, che se per qualche ragione Wall Street dovesse avere una delle sue "solite" discese cicliche, allora dopo un po' di mesi si potrebbe avere un'indebolimento del mercato, non a prezzi tanto ridotti, ma con un po' di trattabilita'. Siccome sappiamo che soprattutto negli investimenti immobiliari si deve guardare al lungo periodo, va sottolineato che il mercato di NY dopo ogni crisi e' sempre risalito ben oltre i livelli precedenti. A parte il fatto che in effetti scende poco anche in periodi di crisi e chi e' disposto a vendere a sconto e' una minimissima parte dei proprietari, quindi il calo dei prezzi medi dei momenti di crisi e' certamente poco significativo in termine di volumi ed e' concentrato su poche location e pochi immobili.

Prezzi Luglio 2014

 

 

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