tipologie immobiliari a new york

Il patrimonio immobiliare di tipo residenziale di New York e’ costituito in generale da appartamenti di tipo "co-op", "condominio" e da una più limitata parte di abitazioni private: townhouses o brownstones. Ad Ottobre 2006 per la prima volta al volume di vendita dei condo ha eguagliato quello delle coop a Manhattan, a conferma del trend che vede un crescente interesse per il tipo condo che sta guadagnando sempre più quota di mercato.

Co-op (cooperativa)

Fenomeno che e’ limitato quasi esclusivamente a Manhattan, le coop costituiscono la forma di proprietà degli appartamenti di fascia più elevata da circa un secolo. Infatti a New York l’80-85% di tutti gli appartamenti, quasi il 100% di quelli su Fifth Avenue, Park Avenue e Central Park West, sono co-op. Le co-op in effetti sono di proprietà di una corporation, i residenti non possiedono proprietà reale, ma quote della corporation che attribuiscono loro, in qualità di azionisti, il diritto di essere titolare di un contratto di proprietà. Piu’ grande e’ l’appartamento, più numerose le azioni di cui si e’ titolari. Gli azionisti contribuiscono al mantenimento dello stabile tramite il pagamento di canoni mensili. Tali canoni servono per pagare i costi di riscaldamento e acqua calda, gli stipendi del personale, l’assicurazione, le tasse ed il mutuo relativo allo stabile. Importante notare che uno stabile di tipo co-op può avere un mutuo sottostante che viene pagato pro-quota con un canone mensile. Questo canone mensile e’ deducibile fiscalmente limitatamente alla parte relativa agli interessi passivi del mutuo che grava sull’intero stabile. Gli azionisti possono anche dedurre dalla propria dichiarazione dei redditi la quota di competenza delle tasse di proprietà che incombono sullo stabile. Ogni co-op ha regole proprie che devono essere controllate prima dell’acquisto: dalla policy sui sublet (affitto) e ristrutturazioni ad altri piccoli dettagli solo apparentemente insignificanti. Il Presidente del Comitato di Direzione della co-op stabilisce l’importo massimo finanziabile, che generalmente non supera il 70% prezzo di acquisto ed e’ anzi spesso attorno al 50-60%, alcuni richiedono esclusivamente il pagamento in contanti e possono controllare se vengono aperte linee di credito diverse dai tradizionali mutui per fare fronte al pagamento. Vi sono requisiti minimi di disponibilità liquida ed in termini di asset richiesti all’acquirente prima e dopo l’acquisto che variano da stabile a stabile. I potenziali acquirenti devono sostenere una vera e propria "intervista" con il Comitato di Direzione che in seguito ad essa può approvare o rifiutare gli aspiranti proprietari, senza dover fornire loro alcuna motivazione. Ancora prima dell’intervista e' richiesta la presentazione di un’articolata documentazione che solitamente contiene dettagliate informazioni personali riguardanti il proprio reddito e patrimonio e lettere di referenza personali e professionali. Questa procedura richiede in genere 2/3 mesi. Occorre ricordare che lo stesso procedimento si applichera’ in caso di rivendita dell’appartamento al nuovo acquirente. Subaffittare il proprio appartamento in una co-op può essere difficile e possibile per un periodo limitato (es 1 anno ogni 3 anni), solo dopo una permanenza minima (1, 2 o più anni), previa approvazione del Comitato di Direzione che anche in questo caso richiederà una notevole quantità di documenti, tanto da considerarsi una concessione una tantum piuttosto che una regola. Alcuni co-op hanno sublet policies liberali, ma sono una vera rarità. Conseguentemente questa non e’ una forma di proprietà adatta agli investitori e spesso neanche agli stranieri, difficilmente in grado di soddisfare i requisiti minimi indicati dal Comitato di Direzione.

Condo (condominio)

Il condominio e’ la forma più diffusa nelle costruzioni più recenti ed in quelle di prossima realizzazione. A differenza della co-op, il condominio attribuisce proprietà reale, l’acquirente riceve il proprio titolo e le tasse sono calcolate separatamente per ogni unita’ e fiscalmente deducibili. L’approvazione del Comitato di Direzione e’ richiesta anche in questo caso, ma il procedimento e’ notevolmente semplificato e non c’e’ alcuna intervista. Il fatto di essere proprietari di un bene reale, la possibilità per i residenti negli US di finanziare fino al 90% del prezzo di acquisto (attualmente 75% - 80% di fatto), la mancanza della intervista con il comitato di Direzione, regole condominiali più semplici e permissive e la maggiore facilita’ di affittare l’appartamento a terzi, rendono il condo la prima scelta per chi cerca maggiore flessibilità ed e’ questa, nella quasi totalità dei casi, la forma di proprietà più adatta per gli stranieri e per gli investitori. Grazie alle minori limitazioni all’acquisto, alla minor offerta e ai vantaggi sopra esposti, a parità di condizioni il condominio e’ più costoso della coop.

Condop

E' una forma mista tra coop e condo, spesso definito per semplificare, come coop con regole da condo. Solitamente c'e' una parte commerciale del palazzo separata da quella residenziale. L'acquisto avviene in maniera simile ad un coop, ma spesso senza intervista ed alcuni condop di fatto hanno regolamenti molto simili ai condo e possono essere affittati o acquistati come pied a terre. Molti condop sono spesso landlease, soprattutto quelli di nuova costruzione e pertanto a nostri avviso non desiderabili.

Townhouse e Brownstones

Sono case indipendenti in genere mono-familiari di 3 o 4 piani spesso con giardino ed entrata privata. Non c’e’ nessun Comitato ed il proprietario e’ direttamente responsabile del pagamento delle tasse di proprietà e dei costi di mantenimento e riparazione della proprietà. Anche la vendita e’ soggetta solamente ad approvazione del proprietario. Alcune townhouse sono anche indicate come Brownstones, termine che si riferisce al colore marrone delle pietre da costruzione tipicamente utilizzate in passato. Negli anni recenti diverse di queste costruzioni sono state suddivise in unita’ più piccole per essere poi affittate. A volte il piano al livello del giardino viene affittato come spazio commerciale per diverse attività (East Side: Dottori, Chelsea: Negozi di abbigliamento etc). In genere non c’e’ ascensore o portiere.

Landlease

Si tratta di abitazioni, spesso coop o condop, costruite su terreno preso in affitto, landlease appunto, per lunghi periodi di tempo. Normalmente i pagamenti riconducibili all’affitto del terreno non sarebbero fiscalmente deducibili, ma vi sono importanti eccezioni soprattutto a Battery Park City, un’area essenzialmente di landlease building (oltre che di numerosi rental building) dove si applica il PILOT (Payment In Lieu Of Tax) che viene equiparato ad una tassa immobiliare e diventa deducibile. In genere questi appartamenti hanno costi mensili molto più elevati rispetto ai non landlease a fronte di costi d'acquisto molto inferiori proprio per questo motivo. Tanto piu' si avvicina la data di scadenza del landlease, tanto piu' solitamente diminuisce il valore dell'immobile per l'incertezza delle condizioni del rinnovo che potrebbe anche comportare il riscatto del terreno o molto peggio il non rinnovo del lease. Ci sono numerosi altri dettagli da esaminare, ma sconsigliamo fortemente ci comprare landlease building salvo casi straordinari. Un'altra grande ed importante distinzione riguarda l'età della costruzione, denominata pre-war o post-war a seconda che sia stata completata prima o dopo la Seconda Guerra Mondiale.

Pre War

Caratterizzati da soffitti alti, pavimentazione in legno massiccio, decorazioni e dettagli architettonici, archi, a volte camino, pareti con mattoni in vista, muri spessi. Offrono in genere meno servizi rispetto alle nuove costruzioni. Spesso non e’ possibile installare in casa propria la macchina lava asciuga biancheria (washer and dryer) che e' un vero plus a New York, ma si puo' ricorrere alla lavanderia interna al palazzo quasi sempre presente.

Post War

Sono in genere piu’ ricchi di servizi acccessori quali lavanderia, diversi ascensori, terrazza condominiale e non raramente palestra, piscine, party room, childern's playroom. Hanno molto spesso aria condizionata centralizzata. I soffitti sono quasi sempre piu' bassi rispetto ai pre-war. A fronte di tutti questi servizi, i costi di mantenimento sono piu' alti.

Nuove Costruzioni

Gli standard per le nuove costruzioni sono sempre piu' elevati con elementi innovativi nel desing en nel layout. Nelle costruzioni piu' piccole si stanno introducendo anche i primi sistemi di sicurezza biometrici. I materiali usati sono spesso di pregio con marmi e graniti in bagno e cucina. In alcuni casi, soprattutto in fase di pre-costruzione o quando gli appartamenti sono venduti "raw" (grezzi) si possono personalizzare i dettagli o modificare il layout.